Запродажа – это договор, по которому одно лицо обязывается продать другому, а другое купить какую-либо вещь в известный срок за известную цену[1]. Договор этот не есть поставка, потому что хотя по поставке от одного контрагента другому также доставляется какое-либо имущество в известный срок и за известную плату, но – во исполнение того же договора, тогда как все исполнение по договору запродажи состоит в заключении договора купли-продажи.
Он отличается и от купли-продажи, поскольку не устанавливает для одного контрагента права на передачу вещи в собственность и для другого – права на получение платы. Здесь устанавливается только право на заключение относительно вещи договора купли-продажи в будущем: запродажа только предшествует купле-продаже.
Собственно говоря, соглашение, по которому лицо обязывается впоследствии заключить известный договор, может предшествовать какому бы то ни было договору: точно так же, как лицо обязывается тогда-то продать имущество, оно может обязаться, например, дать деньги взаем либо обязаться заключить договор найма и т. д.[2]
Но в нашей практике развит в особенности договор о будущем совершении купли-продажи, и притом более по отношению к недвижимому имуществу[3]. А потому и законодательство упоминает особо только о запродаже, хотя, конечно, тем не устраняются соглашения о будущем заключении других договоров.
Это явление действительности объясняется следующим: совершение купли-продажи по недвижимому имуществу соединяется со многими формальностями, исполнение которых не во всякое время возможно для контрагентов.
Нередко бывают различные препятствия к заключению купли-продажи, например, на имуществе лежит запрещение; между тем собственник желает произвести отчуждение имущества, которое другому лицу желательно приобрести; вот они и договариваются о заключении купли-продажи в будущем, когда им удобно будет исполнить формальности, требуемые при совершении купчей крепости.
Кроме того, преимущественное применение договора запродажи к недвижимому имуществу объясняется и тем, что с совершением купчей крепости связаны довольно значительные расходы, более или менее тягостные для контрагентов. Между тем когда купля-продажа производится между людьми близкими, то приобретатель имущества и без купчей крепости, и без формального ввода во владение фактически может распоряжаться им наравне с собственником.
Но нужно же приобретателю имущества на всякий случай иметь какой-либо акт, который ограждал бы его от возможных препятствий со стороны продавца. И тогда эти лица заключают относительно имущества договор запродажи, по которому покупатель обязывается уплатить продавцу цену продажи, а продавец – когда-либо впоследствии совершить купчую крепость на имущество и передать ее покупателю.
Существенны для договора запродажи, по определению законодательства, два условия[4]: определение времени, в которое должен быть заключен договор купли-продажи, и обозначение цены продажи. Определение времени существенно потому, что иначе запродажа может оказаться договором мнимым. Например, лицо обязывается заключить договор купли-продажи, но не определяется время совершения договора.
Тогда, по законодательству, лицо может вовсе уклониться от исполнения договора запродажи, всегда отзываясь, что заключит куплю-продажу когда-нибудь впоследствии, хотя, по нашему мнению, если договором запродажи не определено время совершения купли-продажи, то это значит, что лицо обязано заключить куплю-продажу во всякое время, когда того потребует противная сторона.
Время в актах договора запродажи обыкновенно или обозначается годом и месяцем, когда должна быть совершена купчая крепость, или определяется наступлением какого-либо обстоятельства, например, устранения препятствия к совершению купчей крепости, снятием запрещения с запродаваемого имущества. Определение цены запродажи может остаться без всякого действия.
Два лица соглашаются заключить договор купли-продажи. На каких же условиях? Понятно, что если эти условия не определены, то контрагенты свободно могут уклониться от исполнения договора, стоит только лицу, запродавшему имущество, запросить за него цену чересчур высокую или покупателю предложить за него цену несоразмерно низкую.
Совершается запродажа относительно недвижимого имущества составлением запродажной записи – акта, оформляемого порядком нотариальным, а относительно движимого – письменным же актом порядком домашним, хотя и словесное соглашение имеет силу[5].
Юридические отношения по договору запродажи, как уже сказано, состоят в том, что та и другая договаривающиеся стороны обязываются в известное время совершить куплю-продажу, но ни лицо запродающее не вправе требовать по запродажной записи платежа цены продажи без особого о том соглашения, ни покупатель не вправе требовать передачи себе запроданного имущества.
Законодательство даже особо постановляет, чтобы в запродажную запись не включалось условие о сдаче запродаваемого имущества покупателю немедленно по совершении записи.
В случае доказанной передачи владения имением по запродажной записи как с продавца, так и с покупателя взыскивается штраф, равный количеству крепостных пошлин по запродажной цене имущества, независимо от пошлин, подлежащих уплате при совершении купчей крепости[6].
Законодательство желает этим предупредить уклонения от совершения купчих крепостей и платежа связанных с ними пошлин в пользу казны. Но, как мы сказали, фактически владение недвижимыми имуществами по запродажным записям все-таки встречается.
Иногда высказывается мнение, будто только лицо, запродающее имущество, является обязанным по договору запродажи; лицо же, имеющее в виду приобрести его, нисколько не связывается этим договором. Но такое мнение ошибочно, противно существу договора запродажи.
Напротив, точно так же, как для хозяина имущества по запродаже устанавливается обязательство совершить относительно его куплю-продажу, так и для покупателя устанавливается обязательство совершить этот договор; если продавец не может впоследствии уклониться от продажи, то и покупатель не может уклониться от покупки запроданного имущества.
Однако же договор купли-продажи, как и всякий другой договор, предполагает соглашение контрагентов, готовность продавца продать имущество, готовность покупщика приобрести его; но такого соглашения может и недоставать, так что совершение купли-продажи может оказаться невозможным.
Таким образом, исполнения по договору запродажи вынудить нельзя, и очевидно, что запродажа нуждается в обеспечении, которое могло бы побудить участников договора к его исполнению.
Конечно, при всяком договоре контрагенты могут уклониться от совершения действия, составляющего предмет договора, и тогда сторона, чье право нарушается неустойчивостью противной стороны, может требовать лишь вознаграждения за убытки, происшедшие от нарушения ее права[7].
Уклонение одного контрагента от исполнения договора запродажи, от совершения купли-продажи также составляет нарушение права другого контрагента и влечет за собой обязательство вознаградить его за убытки.
Но между тем как при нарушении права по другим договорам убытки, от того происходящие, всегда более или менее осязательны и удобоопределимы, убытки, происходящие от нарушения договора запродажи, не всегда осязательны, и не только трудно их исчислить, но иногда даже – невозможно.
Поэтому-то запродажа обыкновенно обеспечивается неустойкой, и притом столь значительной, что она лишает контрагента всякой охоты уклоняться от исполнения договора. Неустойка эта налагается на того и другого вместе, равная по количеству или неравная, – по соглашению между контрагентами[8].
[1] Ст. 1679.
[2] В римском праве такой договор называется pactum de pacto contrahendo.
[3] Относительно движимого имущества запродажа встречается гораздо реже, да и в тех случаях, когда встречается, договор является запродажей только по имени, по существу же дела это большей частью поставка. Например, помещик запродает весной хлеб, который родится у него осенью; договор такого рода называется обыкновенно запродажей.
Но это не запродажа, потому что помещик не обязывается впоследствии заключить с покупателем куплю-продажу относительно хлеба, а уже этим самым договором обязывается доставить ему хлеб, но так как это обязательство относится к будущему времени и притом касается предмета, пока еще не существующего в природе и, следовательно, не составляющего собственности помещика, то нельзя свести договор и к купле-продаже, а следует свести его именно к поставке.
[4] Ст. 1681, 1682.
[5] Ст. 1683, 2031.
[6] Ст. 1684.
[7] Ст. 569, 570.
[8] Ст. 1679, 1681.
