История[1]. В России начиная с XVI в. стало самостоятельно вырабатываться приблизительно такая же система совершения и записи сделок о недвижимых имуществах, какая существовала в то время на Западе Европы. В половине XVII в. записи приобретают обязательный характер и становятся необходимым условием приобретения вещных прав.
Реформы Петра Великого подорвали этот порядок, отнесши переход вещного права к моменту совершения сделки, а не записи ее, которая вследствие этого мало-помалу вышла на практике из употребления. Последующие законодательные акты не изменили этого принципа, который продолжает существовать и по настоящее время.
В истории укрепления вещных прав на недвижимость можно различить четыре главных периода: 1) XVI и XVII вв. до реформы Петра I, 2) XVIII в. (от Петра I до издания «Учрежд. о губ.»), 3) от издания «Учрежд.» до второй половины XIX в. и 4) последующее время и до наших дней.
1) В течение XVI и XVII вв. совершение сделок на недвижимости состояло из трех элементов: а) совершения акта у площадных подьячих или у крепостных дел (с 1699 г.), 2) «справки» акта, т.е. явки и записки его в приказе (поместном, земском) или у воеводы (в городах) и 3) «отказа», т.е. оглашения местными властями о переходе права. Моментом перехода вещного права считался момент справки.
2) Петр I предписал совершать сделки крепостным порядком и приурочил переход права к моменту их совершения. Вследствие этого справка и отказ хотя не были формально отменены, но утратили прежнее значение и стали постепенно выходить из употребления.
3) Учреждение о губерниях 1775 г. заменило справку явкой акта для поверки в суд и вводом во владение и преобразовало прежний отказ, обратив его в формальность, которая вела за собой бесповоротное укрепление права за лицом, владевшим имуществом бесспорно в течение двух лет по вводе.
4) Во второй половине XIX в. отказ был окончательно уничтожен (1857 г.), а с изданием нотариального положения (1866 г.) совершение сделок о вещных правах на недвижимости отнесено к обязанности нотариальных учреждений.
Современный порядок. Обязанности вотчинных учреждений возложены у нас на старших нотариусов, состоящих при окружных судах и заведующих нотариальными архивами (нот. пол., ст. 42 и сл.). Старший нотариус ведет, между прочим, крепостные книги и реестры крепостных дел с указателями к ним.
Крепостные книги составляются из актов, относящихся к недвижимым имуществам и утверждаемых старшим нотариусом (ст. 52). В реестр крепостных дел каждому недвижимому имуществу отводится особый лист (принцип специальности), куда вносятся: 1) название или номер имущества и имя собственника, 2) означение сделок по этому имуществу и 3) ограничения права собственности и отмена их (ст. 53).
Все сделки между живыми, касающиеся установления и прекращения вещных прав на недвижимость, должны быть совершаемы крепостным порядком, под опасением ничтожности их.
К числу таких сделок относятся (нот. пол., ст. 66, 157–160): 1) купля (X, 1417), 2) дарение (Х, 987), 3) рядные и отдельные записи (Х, 1006, 1000), 4) раздельные акты (Х, 1337), 5) мировые сделки, 6) залог (Х, 1642), 7) сделки, устанавливающие или прекращающие пожизненное владение, сервитуты и другие права на чужую вещь, а также ограничения права собственности.
Крепостной порядок состоит в следующем (нот. пол., 161–192):
Сделка совершается у нотариуса, вносится им целиком в актовую книгу, и выпись из этой книги предъявляется контрагентами или нотариусами в годичный срок старшему нотариусу того судебного округа, где находится данное недвижимое имущество.
Старший нотариус, удостоверившись в законности акта и отсутствии препятствий к совершению сделки, взимает в казну следующие пошлины, делает на выписи надпись об утверждении, а затем вносит выпись в крепостную книгу, отмечает об этом в крепостном реестре и публикует в сенатских объявлениях. На основании внесенной в крепостную книгу сделки выдается главная выпись, которая заменяет собою акт укрепления.
Сделка получает полную юридическую силу, и вещное право устанавливается или прекращается с момента утверждения ее старшим нотариусом, т.е. с момента внесения ее в крепостную книгу и отметки о том в реестре крепостных дел. Время выдачи главной выписи или передачи ее лицу, приобретающему вещное право, не имеет никакого значения, так как закон об этом не говорит.
Так определяют момент вступления в силу сделки о вещных правах сенат (86/96, 81/121, 78/127, 77/278 и др.) и некоторые из цивилистов, касавшихся этого вопроса[2]. Иного мнения держится целый ряд авторов относительно перехода права собственности, о чем речь будет ниже.
Действующая крепостная система страдает многими существенными недостатками.
Принцип обязательного внесения проведен в ней очень слабо: многие случаи перехода права собственности (по наследству, давности, приращению и пр.) ускользают от записи.
Так же неудовлетворительно организована гласность: публикации в сенатских объявлениях часто запаздывают, да и следить за ними трудно. Принцип достоверности совершенно отсутствует: данные, заключающиеся в крепостных книгах и реестрах, не считаются безусловно истинными для добросовестных третьих лиц.
Принцип законности хотя и существует, но не достигает цели, так как старшие нотариусы черпают сведения о юридическом положении имуществ из своих же собственных книг, которых закон не признает безусловно достоверными. К довершению всего, производство по совершению крепостных сделок отличается сложностью и дороговизной.
[1] Станиславский. Об актах укрепления прав на имущества, 1842; Победоносцев. Курс 1, § 37, 38.
[2] Барковский («Журн. гр. и уг. пр.», 1886, № 1); Змирлов («Юрид. Вестн.», 1886, кн. 6–7); Анненков, 264–265.
