I. Аuflassung уложения представляет собою продолжение дела прусского закона 1872 г. Передача собственности состоит из соглашения управомоченного и приобретателя о переходе собственности на недвижимость, выражаемого абстрактно изустно единовременно перед вотчинным установлением и сопровождаемого соизволением управомоченного и просьбой о записи отчуждения в вотчинную книгу; наконец – из выполнения записи.
Соизволение и просьба могут быть соединены с заявлением об отчуждении. Практически это и будет правилом.
Аuflassung может быть совершена и не записанным в книгу собственником, но запись приобретения возможна только по записи отчуждателя.
II. Соглашение, требуемое для передачи собственности на недвижимость, Аuflassung (§ 925 BGB) подчиняется общим правилам о сделках, а особенно о волеизъявлениях (§ 116 BGB). В особенности же Аuflassung не допускается условно или на срок (§ 625 п. 2 BGB). Но институт отметок дает гибкость (GBO § 16).
Уложение не требует, чтобы Аuflassung и запись следовали непосредственно друг за другом, как этого требовал закон 1872 г.; но это и без того есть обязанность вотчинного установления.
Аuflassung и по уложению восполняется приговором, присуждающим сторону к ее совершению. И тогда требуется только просьба истца[1].
III. Однако Аuflassung и примыкающая к ней запись только тогда дают собственность, когда имеются налицо материально-правовые условия для перехода собственности. Когда же последние отсутствуют, мы будем иметь дуплицитет собственности. Книжный собственник получит тогда лишь книжную легитимацию собственника; но за прежним собственником останется внекнижная собственность.
И он может осуществить таковую как против книжного собственника, так и против его преемников, насколько последние не защищаются публичным доверием книги. Равно и в отношении третьих лиц он имеет все исковые права собственника[2]. Переход собственности датирует по уложению с момента записи.
Наконец, по уложению, вслед за законом 1872 г., договор, которым сторона обязуется передать собственность на недвижимость, подлежит судебному или нотариальному совершению; но если договор заключен и без такой формы, он будет действителен во всем, раз только будут выполнены Аuflassung и запись[3].
IV. Отчуждение недвижимости по частям уложение предоставляет регламентации местных прав, чем и оставляет без разрешения труднейший на практике вопрос[4].
V. Уложение смягчает положение лица, которое получило владение от книжного собственника, хотя и не совершило Аuflassung и не записало своего приобретения. Такой владелец, по уложению, имеет против отчуждателя exceptio rei v. et tr.
Но все же книжный собственник есть собственник и может отчудить недвижимость третьему лицу. Если последнее, однако, действовало злоумышленно, владелец и против него имеет то же возражение и даже притязание о восстановлении имения[5].
VI. Уложение не знает более приобретательной давности. Но оно не знает и категорического устранения давности. Оно вводит суррогат давности.
Когда лицо владеет на праве собственности недвижимостью 30 лет, оно может путем вызывного производства добиваться устранения книжного собственника, когда последний без вести пропал или умер и когда за 30 лет не последовало никакой записи в книге, нуждающейся в соизволении книжного собственника.
Владелец тогда добивается записи себя и становится собственником. От такого владения не требуется ни титул, ни bona f.[6]
VII. Что касается прочих вещных прав на недвижимости, то нам ради краткости остается только повторить, что уложение, в принципе, подчиняет их всецело публицитету, устанавливаются они впредь также путем вещного договора и записи, но этот договор не называется Аuflassung, и перед вотчинным установлением он выступает только в случае Syperficies, в прочих же случаях выступает только одностороннее соизволение управомоченного[7].
[1] Подробности о партикуляризмах у Дернбурга, III, 254.
[2] Догматические подробности у Dernburg, III, 255 и след.
[3] BGB § 313.
[4] Einfg. z. BGB. § 120. Ср. Dernburg, III, 90.
[5] BGB. § 986, 859; 955. Dernburg, III, 263, 64.
[6] BGB. § 927, Dernburg, III, 264.
[7] BGB. § 873 и спец. предписания.
