I. Общее понятие. Вещное право налагает на всех лиц, подчиненных одной и той же политической власти, обязанность воздерживаться от действий, несогласных с правом активного субъекта. С этой стороны противоположное явление представляет обязательственное право, которое, обязывая только определенных лиц, не касается всех прочих. Поэтому, если одно лицо продало, подарило, заложило другому вещь, то это отношение не препятствует новой, подобной же сделке собственника вещи с другим лицом.
Если первый контрагент не приобрел еще вещного права, то второй контрагент может предупредить его, и опоздавшему останется взыскивать убытки с собственника, преследовать его уголовным порядком, но отнять вещь у приобретателя он не может, так как его обязательственное право должно уступить вещному. Отсюда обнаруживается важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права, с которым соединяется общая обязанность.
Этой цели имеет в виду удовлетворить укрепление вещных прав, т.е. публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом. Укрепление права делает вполне достоверным и всем известным вещное право и момент его установления. Однако оно невозможно для всех объектов, во-первых, потому, что многие вещи имеют чрезвычайно малое значение для общества, а во-вторых, потому, что чрезмерное количество отношений, подлежащих укреплению, лишит общество возможности действительно ознакомиться с состоянием права.
Особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости. Это обусловливается тем, что недвижимости представляют наибольшую общественную и экономическую важность, с которой из движимых вещей могут сравниться только речные и морские суда. При этом недвижимости не обнаруживают часто видимой связи с субъектом права на них, как это легко заметить в отношении к движимым вещам, которые большей частью в руках или под руками субъектов. Определенное местоположение недвижимостей дает возможность сосредоточить в одном центре все сделки по укреплению, что совершенно неосуществимо в отношении движимых вещей.
II. История укрепления вещных прав в России. Первоначально приобретение поземельной собственности по сделкам между частными лицами не привлекало участия князя. По совершении купчей грамоты продавец передавал владение покупщику один на один или при свидетелях, притом нередко с обрядами, оставлявшими в памяти присутствовавших воспоминание о совершенном переходе. С XVI века правительство вмешивается в эти отношения и для придания большей определенности переходам земли из одних рук в другие предписывает являть купчие в приказы. К XVII столетию развился следующий порядок.
Для совершения актов, основывающих переход вещного права на земли, существовал в Москве разряд лиц, специально занимавшихся на Ивановской площади этим делом – площадные подьячие. По совершении акта о продаже, дарении, мене, крепость должна была быть записана в приказах: если объектом была земля, – то в поместном приказе, если дом и двор, – то в земском приказе, а по городам – у воевод. Приобретающее лицо просило справить за ним землю, все равно, вотчину или поместье.
В приказе справка производилась на основании писцовых и других книг и состояла в определении наличности и величины приобретаемого имения и принадлежности его тому лицу, от кого отчуждалось. Кроме того, при некоторых актах, например, при продаже, производился еще допрос контрагентов. Затем, по взятии пошлин, акт записывался в книги приказа, и имение считалось справленным.
За справкой следовало решение приобретателя об отказе, в ответ на что местному воеводе посылалась отказная грамота, в силу которой он должен был “послать на место кого пригоже и, велев ему взять с собой тутошних и сторонних людей, старост и целовальников и крестьян, велеть переписать в той вотчине дворы и в дворах людей по именам, и места дворовые, и пашню, и лес, и всякие угодья, и все то, написав в книги, прислать в приказ, а список оставить в приказной избе впредь для ведома и спору”. С Отказной грамотой иногда соединялась, а иногда выдавалась отдельно Вводная послушная грамота, которая должна была внушить местным крестьянам повиновение новому землевладельцу.
Приказы являлись центральным для всей России местом укрепления вещных прав на недвижимости, – в них сосредоточивались все дела о переходе земель, все сведения о составе имений, о сделках с последними, и относящиеся к ним документы. Хотя приобретение признавалось законным и без справки, но оно считалось неполным, имело свои невыгодные последствия ввиду невозможности для посторонних лиц знать о принадлежности имения известному лицу. По Уложению 1649 года, в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам, право собственности признавалось не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто прежде справил имение, потому что со справкой соединялся переход вещного права. Старшинство купчих только тогда принималось во внимание, когда ни одна из них не была справлена (Уложение, гл. XVII, ст.34).
Со времени Петра I вводится новый порядок, крепостной, с целью устранить многочисленные злоупотребления, которые допускались со стороны подьячих, а главным образом с фискальными целями. Прежние подьячие, бывшие частными лицами, получают официальный характер и организуются в сословие. В 1701 году выбрано было 24 наиболее опытных и добросовестных подьячих, образовавших в своем соединении Палатку крепостных дел. Они приводились к присяге, получали жалованье и назывались крепостными писцами, а во главе их стоял надсмотрщик. Ближайший контроль над этим установлением возлагался на различные учреждения, пока выбор не остановился на Юстиц-Коллегии.
В этом крепостном учреждении должны были совершаться все акты о недвижимостях, хотя, впрочем, крепостному порядку Петр I подчинил все вообще сделки. В городах крепостные акты совершались в избах под надзором губернаторов и воевод. Каждый акт совершался с ведома и при участии правительственных органов, а также с привлечением к подписи свидетелей. Надсмотрщик и писцы должны были наблюдать за законностью акта и правильным поступлением пошлин. Затем акты следовало вносить в особые книги, заведенные у крепостных дел. Однако укрепление права относилось уже не ко второму моменту, внесению в книги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 году – “имение справливать за тем, чья крепость старее”.
В царствование Екатерины II, с учреждением о губерниях 1775 г., уничтожилось центральное место, заведовавшее до сих пор совершением крепостей на всю Россию. Вместо Юстиц-коллегии совершение крепостных актов возложено было на Гражданские палаты и Уездные суды, при которых организованы были учреждения крепостных дел. Таким образом, установлены были местные центры, в которые приобретатели должны были предъявлять акты для ввода во владение. Крепостным порядком стали совершаться только акты, по которым происходил переход вещных прав на недвижимости.
Применительно к этому крепостному порядку имеет силу следующее постановление нашего законодательства, обратное тому, какое встречаем в Уложении Алексея Михайловича. Если одно и то же недвижимое имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из двух покупщиков, которого купчая крепость совершена прежде. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного продавца цена, ему заплаченная, со всеми убытками покупщика (т.X, ч.1, ст.1416). Статья эта не может иметь применения там, где введен новый порядок.
III. Нотариальная система. Крепостной порядок представлял существенный недостаток – не было определенности в моменте перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был обеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в другом месте. Притом совершение крепостных дел возложено было на судебные места, задача которых совсем иная.
По Положению о нотариальной части 14 апреля 1866 г., в столицах, губернских и уездных городах, а в случае надобности и в уездах, определяются нотариусы, число которых устанавливается особым расписанием. Нотариусы определяются и увольняются старшим председателем судебной палаты по представлению председателя суда, из лиц совершеннолетних, не опороченных судом или общественным приговором, состоящих в русском подданстве и не занимающих никакой другой должности ни в государственной, ни в общественной службе.
Кроме того, от желающего занять эту должность требуется представление залога и предварительное испытание его в умении правильно излагать акты, в знании форм нотариального делопроизводства и необходимых для исполнения этой должности законов. Из числа книг, которые нотариус обязан вести, главное значение имеют три актовые книги для внесения в них вполне сделок, совершаемых нотариальным порядком. Одна из них назначается для сделок о недвижимостях, другая – для всех прочих, а третья – специально для актов о протесте векселей.
Круг действий нотариусов заключается в совершении для желающих всякого рода актов, в засвидетельствовании явки актов или подписи, протестов, в принятии на хранение представленных от частных лиц документов. Акты, совершаемые нотариусами, называются нотариальными. При совершении каждого нотариального акта должны присутствовать свидетели, которые составляют только излишний балласт, нисколько не увеличивающий доверия к действиям нотариуса как должностного лица.
При каждом окружном суде имеется нотариальный архив под заведованием старшего нотариуса для хранения книг. Старший нотариус, состоя на государственной службе, приравнивается к членам окружного суда, хотя, к сожалению, эта связь, весьма желательная, мало проведена в законе и еще менее осуществилась в действительности. Из книг, которые обязан вести старший нотариус, для укрепления вещных прав на недвижимости особенное значение имеют: 1) крепостные книги и 2) реестр крепостных дел. Крепостные книги составляются из утвержденных старшим нотариусом актов, относящихся до недвижимостей.
По Правилам, утвержденным министром юстиции 31 мая 1891 г., реестр крепостных дел (соответствующий ипотечным книгам) ведется уже не по собственникам, как раньше, а по недвижимостям. Назначаемый для недвижимого имения лист реестра крепостных дел состоит из четырех отделов: 1) сведения, касающиеся имения, 2) собственники, 3) ограничение права собственности, как права участия частного, пользовладение, 4) залоги, долги, денежные требования, обеспеченные запрещениями.
В первом отделе означаются относительно городского имения – участок или квартал, улица, номер, часть города, относительно сельского имения – название, состав, местонахождение и пространство. Реестры крепостных дел должны быть особые для каждого уезда и каждого города, состоящих в пределах судебного округа. На старшего нотариуса возлагается утверждение сделок о недвижимостях, состоящих в том судебном округе, в котором находится архив, а равно ведение крепостных книг и реестров крепостных дел. Акты, совершенные нотариусом и утвержденные старшим нотариусом, называются крепостными.
Сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимости, под опасением недействительности, должны быть совершаемы сначала у нотариусов и затем обращаемы в крепостные через утверждение их старшим нотариусом. Вещные права на недвижимости не приобретаются до утверждения последним сделки, за исключением случаев наследования по закону или по завещанию. Для обращения акта в крепостной, выпись из актов книги должна быть представлена старшему нотариусу того округа, в котором находится недвижимость, лично сторонами или через поверенных или же, по поручению их, одним из местных нотариусов.
Перед утверждением старший нотариус обязан удостовериться, что законы гражданские не воспрещают совершения и утверждения акта, а также, что недвижимость действительно принадлежит лицу, ее отчуждающему или соглашающемуся на ограничение права собственности. Затем, взыскав следуемые пошлины, делает на выписи надпись об утверждении, вносит сделку в крепостную книгу и отмечает о том в реестре крепостных дел. О содержании внесенной сделки старший нотариус сообщает земской или городской управе по месту нахождения недвижимости, а также в сенатскую типографию, для напечатания установленным порядком в “сенатских объявлениях”. На основании внесенной в крепостную книгу сделки, старший нотариус выдает сторонам выпись, которая является удостоверением права частных лиц на недвижимость.
Итак, сделка, предметом которой является недвижимость, может быть совершена в любом месте (Положение о нотариальной части ст.80, т.X, ч.1, ст.915), но вещное право по ней переходит не иначе, как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Если бы на одну и ту же недвижимость совершено было несколько купчих в разных местах, то вещное право приобретается не тем, чей акт совершен ранее, а тем, чей акт прежде предъявлен будет к утверждению. Если бы недвижимость была заложена, а потом немедленно продана, и покупщик успел укрепить свой акт раньше залогодержателя, залог будет недействителен.
Акты, которыми устанавливается переход права собственности или ограничение его, отмечаются в реестре крепостных дел. Таким образом, юридическое положение каждой недвижимости должно бы обнаруживаться с достаточной ясностью из книг, находящихся у старшего нотариуса. К сожалению, практика не дала развития тем началам, которые положены в основу нотариального порядка, и в действительности реестры крепостных дел оставляют желать многого. Этому способствовали два обстоятельства: во-первых, то, что внесению в реестр не дано должное юридическое значение, а во-вторых, отсутствие гласности.
Вообще книги не подлежат гласности – обозрение книг и получение из них выписей невозможно для посторонних лиц без согласия собственника. В 1899 г. начало гласности расширено несколько в том отношении, что старшим нотариусам предписано выдавать всем желающим, как из Сенатских Объявлений, так из имеющих заменить их местных запретительных книг и сборников запретительных статей, справки о лежащих на имении запрещениях (т.XVI, ч.I, Положение о нотариальной части, ст.154 прим.2).
При всех преимуществах настоящей нотариальной системы, по сравнению со старым крепостным порядком, и она не лишена многих недостатков. В связи с ней находится, хотя и не вытекает из нее непосредственно, неопределенность момента укрепления, момента, в который приобретается вещное право. Этот момент, вследствие противоречивых постановлений нашего материального права, можно, по некоторым основаниям, отнести: a) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; b) к вручению старшим нотариусом выписи лицу, к которому переходит недвижимость; c) к вводу во владение или же, наконец; d) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе.
Сам порядок укрепления отличается чрезвычайной сложностью, занимающей много времени и требующей весьма значительных издержек. Это обстоятельство привело к тому, что в настоящее время существует весьма немало недвижимостей, формально не укрепленных за теми, кто, несомненно, должен считаться собственником. Затем, гласность крепостных книг и совершаемых в них записей не может считаться достаточно обеспеченной ввиду того, что принятый порядок оглашения в “Сенатских Ведомостях”, вдали от места совершаемых переходов, превратился в пустую формальность. Чрезмерная сложность не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняя выяснение в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права, вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке.
IV. Ипотечная система. В большинстве западных государств (но не в Англии) и у нас на окраинах (в Привислинском и Остзейском краях) существует ипотечная система укрепления вещных прав на недвижимости. Выражение “ипотека” впервые употреблено в законодательстве Солона, где оно обозначало столб, врытый в землю должника для того, чтобы всякий знал, что эта земля служит обеспечением прав кредитора. В настоящее время это выражение употребляется в двояком значении. В более тесном смысле ипотека означает залог недвижимости. В более широком смысле ипотека выражает собой порядок укрепления вещных прав на недвижимости посредством записи в книги.
Дело в том, что впервые относительно залога установилось правило о приобретении этого права исключительно путем записи в книге. В некоторых законодательствах до последнего времени система записи и разрешения прав в книгах ограничивалась залоговыми правами (Бавария). Гораздо большее значение имеют ипотечные книги, когда в них заносятся все вообще вещные права. В этом втором значении и говорят об ипотечной или, применяясь к принятой у нас терминологии, о вотчинной системе укрепления прав.
Начало оглашения вещных прав было значительно развито в древнегерманском праве. Передача прав собственности на недвижимость совершалась не иначе, как посредством заявления перед судом, общиной или в церкви, носившего название sala. Этот обряд сопровождался символическими действиями и вводом во владение (инвеститура), направленными к тому, чтобы переход права по возможности сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики.
Затем в средние века, особенно в городах, была принята запись в особые книги всех актов о правах на недвижимости, с чем и соединялся самый переход вещных прав (Auflassung). Рецепция римского права не только остановила дальнейшее развитие этих начал, но даже устранила их применение. Только в XVIII столетии вспоминают о забытых началах и кладут их в основание многочисленных ипотечных законов двух прошлых столетий.
Французский гражданский кодекс 1804 года установил положение, что вещное право на недвижимости приобретается с момента соглашения сторон. Обнаружившиеся скоро последствия этого правила, полная неуверенность в приобретенных правах заставила французского законодателя издать закон о транскрипции 1855 г., по которому вещное право приобретается в отношении сторон, совершивших сделку, с момента соглашения, а в отношении третьих лиц – с момента внесения сделки в ипотечные книги (транскрипция).
Помимо этой странной двойственности, французское законодательство страдает еще наличием тайных ипотек (залоговых прав несовершеннолетнего на недвижимости, принадлежащие его опекуну; жены на недвижимости, принадлежащие ее мужу; казны, общин на недвижимости, принадлежащие сборщикам податей и казначеям), а также существование многочисленных привилегированных прав. В книгах не отмечаются вовсе переходы недвижимостей по праву наследования. Регистрация ведется по именам собственников: каждому собственнику отводится особый лист. Но при этом от внимания ускользает юридическое состояние того участка, которым кто-то заинтересован. В результате получается, несмотря на ипотечную систему, чрезвычайная неопределенность прав.
Несравненно большей выдержанностью отличается ипотечная система, принятая в большинстве германских государств, особенно в Пруссии по Закону 1872 г. В настоящее время разнообразие ипотечных уставов Германии уступило место единству, которое установлено с материальной стороны Уложением 1896 года, а с формальной – Grundbuchordnung 27 марта 1897 года. Основные начала германской ипотечной системы вообще сводятся к следующему.
1) Ипотечные книги ведутся при судах или при особо назначенных для того установлениях. Они содержат в себе описание экономического и юридического положения каждого имения, находящегося в данном округе. Важное отличие германской системы от французской обнаруживается в том, что запись ведется не по именам собственников, а по названиям недвижимостей. Каждому имению или дому (Grundstuck) уделяется в книгах особый лист, так что, если одному лицу принадлежит несколько недвижимостей, то каждой из них назначается особый лист.
В этот лист вносятся только права, относящиеся к данному участку и в определенном объеме. Это называется началом специальности. Лист разделяется на графы, в которых обозначается: a) название и местонахождение имения, хозяйственный состав; b) имя собственника; c) вещественные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам; d) долги, обеспеченные залогом этой недвижимости. Всякие общие запрещения, относящиеся ко всему вообще имуществу, не могут иметь здесь применения.
2) Юридическое значение ипотечных книг состоит в том, что вещное право на недвижимости приобретается не иначе и не раньше, как посредством и с момента записи. Все, что значится в книгах, имеет начало достоверности, и все могут легко знать юридические отношения, в которых находится собственник по данной недвижимости, кому она принадлежит, какие ограничения ее стесняют.
Данные в ипотечной книге сведения признаются юридически точными, хотя бы они и не соответствовали действительности, при условии, конечно, добросовестности лица, ссылающегося на достоверность и содержание книги. Для посторонних лиц не имеют никакого значения сделки, совершенные без записи, так что каждый добросовестный приобретатель обеспечен в том, что у него не будет отнято его приобретение и не окажется обременено неожиданными повинностями, каждый добросовестный кредитор обеспечен в том, что никакие иные требования не будут обращены на то же имение до его удовлетворения.
3) По отношению к вещным правам действует начало старшинства. Записи производятся строго в порядке поступления просьб о внесении статьи в книгу. Залоговые права удовлетворяются из ценности недвижимости по старшинству их установления, а не по разверстке.
4) В силу начала гласности, обозрение ипотечных книг и получение выписки из них доступно каждому, кто представит юридически обоснованный интерес.
Совершенно своеобразную систему укрепления прав на недвижимости, порожденную вторжением капиталистического духа в сельское хозяйство, представляет так называемый. Акт Торенса. Эта система соответствует тому моменту, когда поземельная собственность мобилизуется, когда земля рассматривается как товар. Своим происхождением и названием система обязана Роберту Торенсу, который, занимая высшую должность по регистрации недвижимостей в Южной Австралии, предложил колониальному парламенту проект новой системы укрепления прав. Этот проект превратился в закон в 1858 г., с существенными поправками 1861 г., под именем Real Property Act.
Все дело укрепления прав вверено одному бюро на всю колонию. Действию Акта подлежат только те земельные участки, собственники которых изъявили на то свое желание, – обязательности нет. По рассмотрении оснований, на которых строится предполагаемое перенесение или установление права, производится извещение лиц заинтересованных и публикация для вызова протестов. При отсутствии протестов сделка совершается в двух экземплярах, из которых один вкладывается в папку, образующую нечто вроде подвижного каталога, а другой, имеющий также силу оригинала, вручается приобретателю. С каждой переменой субъекта права лист в папке подвергается возобновлению – старый уничтожается, а на его место вкладывается новый.
Таким образом, ипотечная книга находится в состоянии постоянного изменения. Обозрение книг доступно всем и каждому за некоторую плату. В австралийской системе формальное начало окончательно торжествует над материальным. Начало достоверности идет так далеко, что против вотчинных актов допустимо только одно возражение – о подлоге. Всякие, самые несомненные, права третьих лиц разбиваются о publica fides “Публичную совесть (доверие, честность) (лат.)”, присвоенную вотчинным актам. Если произошла ошибка, хотя по вине администрации, пострадавший имеет личный иск к получившему выгоду – в Австралии земля ценится только с точки зрения ее меновой ценности. Если он не получит удовлетворения, то ему выдается сумма из страхового фонда, специально образованного для этой цели.
