Press "Enter" to skip to content

Право собственности на недвижимость

Понятие о праве, без сомнения, коренится в духе человеческом, независимо от человеческого установления, но когда оно начинает искать себе внешнего выражения, тогда получает форму, соединенную с человеческим установлением, с авторитетом человеческим.

Собственность, самое определительное и абсолютное из прав гражданских, стремится облечься и в формы, наиболее определительные, и вырабатывает себе рано или поздно абсолютный закон собственности.

Но закон не имеет полного практического значения без санкции, т.е. без прещения, соединенного с законом, без практической возможности защитить законное состояние, восстановить нарушение законного состояния. А такую санкцию может дать и действительно доставить только авторитет власти в гражданском обществе.

Advertisement

Движимые имущества не столько нуждаются в этой санкции, как недвижимые; ибо движимость не имеет прочной связи с личностью человека, хозяин ее может сам защитить личным попечением и действием свое имущество; движимая вещь имеет целость естественную и почти не требует искусственного ограничения, обособления, прирезки; движимая вещь по существу своему и в большей части случаев есть произведение личного труда и личной силы.

Напротив того, недвижимость, и по преимуществу земля, непосредственное творение Божие, содержа в себе общий источник производительной силы, общее вместилище предметов обладания, сама по себе, по природе не является предметом личного обладания человеческого. Земля неподвижна, а люди движутся и сменяются на ней, около земли обращаются (по своей природе).

Итак, исключительное личное обладание землей, для того, чтобы уподобиться обладанию движимой вещью, нуждается в определении, в обособлении, в искусственной индивидуализации предмета власти.

Человек должен еще сесть на землю, овладеть известной ее частью, “наречь имя свое на земле”, для того, чтобы земля стала его собственностью, для того, чтобы и в присутствии его и в отсутствии всякий другой, подходя к его уделу, увидел его имя, на земле написанное, и признал власть его над его уделом.

Advertisement

Вот естественная причина, почему история права собственности на землю повсюду связана неразрывно, органически с историей образования гражданского общества и властей его, от которых исходит санкция права.

Вот почему у всех народов в большей или меньшей степени поземельная собственность ведет свое происхождение от верховной власти, и на инвеституре от нее утверждает первоначальные свои основания.

Понятно это происхождение, ибо сам по себе человек никак не может одним трудом своим, сколь бы долго он ни продолжался, одной своей потребностью, сколь бы ни была она очевидна, юридически обособить себя на земле.

Рано или поздно подойдет другой и, выставив против хозяина свой труд и свою потребность, потребует у него раздела – на том же основании, на котором началось и продолжалось единоличное обладание.

Advertisement

Здесь уступчивость одного перед другим определяется только действием материальной силы, но вопрос: на каком основании? по какому праву? еще не находит и не может найти себе ответа. Основание исключительному землевладению может быть установлено только при помощи авторитета.

Повсюду в истории новых европейских обществ замечается следующее явление. Приходит новое племя в силе дружины, садится на место племени покоренного и на его землю.

Мало-помалу начинается заимка земли, заимку производят во имя свое те из пришельцев, которые в составе нового общества имеют значение личности полноправной, вольного, свободного человека. Они занимают удел по выбору или по жребию, и называют его своим, не спрашивая ни у кого дозволения.

Таково в Западной Европе происхождение так называемых аллодиальных земель. Потом – начальник дружины, приобретая идеальное право верховенства, начинает раздавать земли; аллодиальные владельцы со своей стороны раздают земли во владение подчиненное: так образуется ленное, или бенефициальное владение.

Advertisement

Одно почитается владением независимым, прямым; другое – зависящим и подчиненным. Но и то, и другое становится правом лишь при содействии авторитета, от которого всякое право исходит; ибо всякому состоянию приходит нужда оправдать себя, оно должно указать на свое начало; и тогда волей или неволей приходится удостоверение начала основывать на авторизации власти.

Кроме того, подчинение одних классов другим, возрастая, с развитием феодальных отношений производит формы личных отношений, стеснительные для большинства; в обществе возбуждается стремление к уравнению и к правде, стремление вывести на середину власть безусловную, беспристрастную, для всех одинаковую.

Власть центральная, возрастая и укрепляясь, приобретает идеальное значение верховной власти, и в сем качестве почитается источником правды и суда, установителем всякой формы гражданских отношений: все права гражданские к этой власти возводятся и от нее получают инвеституру.

Право собственности, как абсолютное, требует и оправдания абсолютного. Требуется доказать не только лучшее, преимущественное право, но право единственное, исключительное, не допускающее никакого сравнения и состязания.

Advertisement

Но при последовательном переходе владения одним и тем же имуществом от лица к лицу, цепью периодов владения и поколений – абсолютное доказательство права собственности немыслимо или затруднительно до невозможности.

Для того, чтобы оправдать свое право абсолютно, необходимо утвердить каждое звено в длинной цепи переходов, а это возможно разве там, где каждый переход был законно-наследственный, – случай, который в настоящее время весьма редко может встретиться[1].

Но где цепь наследственных переходов перерывается переходами по уступке и договору, абсолютное доказательство права собственности значительно затрудняется, ибо здесь пришлось бы оправдывать вотчинное право каждого из передатчиков, приобретавшего имение на особом основании и по специальному акту частной воли.

Когда имение прошло несколько поколений и сделало несколько переходов, оставаясь частной собственностью, весьма редко случается, чтобы последний владелец в состоянии был представить документальное доказательство каждого из вотчинных прав, преемственно сменявшихся в имении, с того времени, как оно в первый раз стало частной собственностью; следовательно положение последнего владельца было бы крайне затруднительно, когда бы на каждом из посредствующих звеньев перехода противник мог подвергнуть правильность его сомнению, в недостатке прямых документальных доказательств.

Advertisement

Положение тем более затруднительное, чем менее развит в общественном быту обычай документального удостоверения сделок и приобретений, и чем менее ограждены от истребления вотчинные документы.

Оттого-то повсюду, где утвердилось юридическое понятие об абсолютном праве собственности, вотчинные права не имели бы надлежащей твердости и вотчинное владение не имело бы надлежащей безопасности, когда бы для ограждения того и другого не изобретено было практическое средство – сила давности, окончательно закрепляющей и оправдывающей юридическое состояние владения.

В таком состоянии общества, которому еще не известны учреждения новейшего времени, имеющие специально целью придать вотчинным правам полную определительность и навсегда закрепить их посредством поземельной записки и регистрации, давности по всей справедливости принадлежит данное ей в старину название: patrona generis humani – “покровительница рода человеческого”.

В этом смысле основательно замечают (Борк), что давность есть коренное начало всякого поземельного владения: ибо в недостатке абсолютных доказательств права собственности давность служит наилучшим и самым решительным его доказательством.

Advertisement

[1] Это особенное значение наследственного перехода выразилось в строгом английском законе собственности. По английскому воззрению, право собственности, защищаемое крепким и определенным вотчинным иском, есть право, подлежащее наследству, законным наследством приобретенное, – такое право, в коем полнейшее владение соединяется с полным господством над вещью.

Наследство есть существенное, истинное приобретение; оно составляет исходную точку и крепкое начало всякого приобретения. «Все правила, относящиеся к продажам, – говорит Стифен, – коими прерывается и изменяется законное течение переходов (the legal course of descent), постоянно имеют в виду (refer to) этот твердый закон наследства, как первое общеизвестное начало (as a datum or first principle universally known). Это называется Freehold by descent».

Но хотя право собственности установляется главнейше наследством, это не значит, что не может быть приобретения посредством отчуждения и передачи. Только такое действие недостаточно к установлению полного права собственности: им установляется лишь правильное владение (seinsin). Это есть вотчинное право второстепенного свойства – не строгая форма собственности, но состояние права, которое ведет к полной собственности.

Словом сказать, право собственности не может быть установлено частной волей в один момент договорного перехода; оно разумеется в наследственной непрерывности. Право, приобретенное передачей, не имеет характера абсолютной власти над имуществом, а есть законное состояние, получающее юридическую определительность посредством иска о защите владения.

Advertisement

Подобно тому и в римском праве переходом имущества вследствие договора установлялось только добросовестное законное владение, jus possidendi – понятие, соответствующее английскому seinsin. К утверждению этого права и к возведению его в абсолютную степень собственности служила в Риме давность, usucapio. Cp. Gundermann. Englisches Privatrecht. Tubungen, 1864.

Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.